Vom Mietwert zum Verkehrswert

Der Mietwert wider­spiegelt die nach­hal­tigen, jährlich wieder­kehren­den Erträge und bildet zusam­men mit dem Netto­zins die Basis bei der Bewer­tung von Immo­bilien. Er wird verwen­det zur Kal­kula­tion eines Miet­zinses für Wohn-, Gewerbe- oder Büro­mieten und für das Berech­nen des Verkehrs­wertes einer Lie­gen­schaft mittels Ertrags­methode (Ertrags­wert-, DCF-, Bar­wert-, Residual­wert­me­thode).

Der Ertrags­wert wird mittels direk­ter Kapi­tali­sierung des Miet­wertes gebil­det. Der Brutto­ka­pitali­sie­rungs­satz (Brutto­zins­satz) setzt sich aus dem Netto­zins, den Zuschlägen für die Betriebs-, Verwal­tungs- und Unter­halts­kosten, dem Miet­zins­risiko und den zu täti­gen­den Rück­stel­lun­gen zusam­men. Von dem daraus resul­tieren­den Ertrags­wert werden die tech­nische Ent­wer­tung subtra­hiert und allfällige weitere Wert­ele­mente addiert oder subtra­hiert, um den Verkehrs­wert zu errech­nen. Wir ver­wen­den zur Her­leitung des Netto­zinses zwei Metho­den. Das WACC-­Modell (Weighted Average Cost of Capital) setzt sich aus den durch­schnitt­lichen Fremd­kapi­tali­sierungs­zin­sen und den Erwar­tun­gen an die Eigen­kapital­verzin­sung zusam­men. Das Opportunitäts­kosten­modell ent­spricht dem Rendite- und Risiko­ver­gleich von alter­nati­ven Anlage­möglich­keiten.

Neben der Ertrags­methode ver­wen­den wir ein eigens ent­wickel­tes Objekt­bewertungs­system. Dieses basiert auf der Lage­klassen­methode, um daraus einen objekt­neut­ralen Einstiegs­miet­wert einem bestimm­ten Stand­ort zuzu­weisen. Dieser Einstiegs­miet­wert wird als Basis in das Objekt­be­wertungs­system (OBS) über­nommen und mittels einer objekt­spezi­fischen Auf- und Abwer­tung ange­passt. Das Ergeb­nis der Berech­nungen dieses Systems ist der objekt­spezi­fische Miet­wert.

OBS Objektbewertungssystem

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